Biztonságos vidéki házikó vásárlás

Hogyan védheti meg magát a pénzveszteségtől, amikor adásvételi szerződést köt az ország piacán?

Bizonytalan időkben a város határain kívüli nyaraló vásárlása merőben eltérhet az eredeti szándéktól. Kényelmes vidéki ház helyett a ház vásárlója azt kockáztatja, hogy egy befejezetlen, kommunikáció nélküli házat vásárol, vagy akár semmit sem kap. Hogyan kerüljük el az ilyen kockázatokat, és ne váljunk gátlástalan eladók áldozatává? Olvassa el az Ingatlanpiaci Médiaszerkesztők Klubja 2. Jogi Vitaklub résztvevőitől kapott instrukciókat.

INFORMÁCIÓGYŰJTÉS

A jelenlegi helyzet olyan, hogy az állami struktúrák sokkal kevésbé foglalkoznak a külvárosi ingatlanpiac szabályozásával, mint a városival. Ez az állapot összefügg azzal a ténnyel, hogy leggyakrabban a városi lakás a család egyetlen lakása, és a vidéki házat kellemes, de nem szükséges többletnek tekintik. Ennek megfelelően a városon kívüli ingatlanvásárlás kockázatainak nagy része közvetlenül a vevőt terheli.

Armen Markosyan, a Best-Novobudovy befektetési vezérigazgató-helyettese megjegyzi, hogy 2009 óta a befektetők szó szerint rohantak olcsó "kerítések" vásárlására – különösen a szerződés nélküli falvakban. Önzetlenül kiragadták a telkeket, de ugyanakkor nem tanulmányozták a dokumentációt, és nem mélyedtek el a projektek árnyalataiban. Természetesen később az ilyen vásárlók egy részét "rubellel büntették".

Nataliya Shatalina, a Miel-Novobudovy társaság jogi ügyekért felelős vezérigazgató-helyettese emlékeztet arra, hogy a leendő költöztetőnek meg kell találnia és elemeznie kell a lehető legtöbb információt. Ezen túlmenően ezeknek az információknak nemcsak a házvásárlás folyamatára és a szerződéskötési eljárásra kell vonatkozniuk, hanem a vállalkozó tevékenységére is. Meg kell találni egy vállalkozót a jogi személyek állami nyilvántartásában, ellenőrizni kellregisztráció az adóhatóságnál. Azt is meg kell vizsgálni, hogy a kiválasztott telek elérhető-e kataszteri bejegyzésre. Megpróbálhatja mindezt saját maga is megtenni, de jobb, ha független ügyvédtől kér segítséget.

A SZERZŐDÉS SZAKMAI ELLENŐRZÉSE

A szakértők azt tanácsolják, hogy ne fukarkodjanak, és vegyenek igénybe speciális szakemberek segítségét, akik képesek pontosan "elkapni" a szerződésben lévő hiányosságokat. A meghívott szakembernek jól kell ismernie néhány olyan szakmai kifejezést, amelyek nem mindig egyértelműek a laikusok számára - például "kiosztott teljesítmény", "bevezetési pont", "nagy (alacsony) nyomású gázvezeték", "védelmi zóna", stb. Néha szükséges lehet egy kommunikációs diagram elkészítése is, hogy könnyebb legyen megérteni, hogy melyik szakaszt zárják ki valójában a szerződésből.

KÖLTSÉGSZÁMÍTÁS

Ezután meg kell határoznia, hogy mely alkatrészek teszik ki a jövőbeni vásárlás költségeit. Nadiya Khazova, a Sadiba cég vezérigazgatója figyelmeztet: ha szerződéssel alacsonyabb áron kínálnak telket, mint a piacon lévő hasonló tárgyakat, ne alkudjon, hanem gondoljon arra, mitől lesz hirtelen olyan szerencsés. ? Volodimir Jahontov, a Miel ügyvezető partnere kifejti, hogy a fő probléma, amelyet a fejlesztőnek vállalnia kell, a kommunikáció lefektetése és a központosított hálózatokhoz való csatlakozás, ami a telek árának akár 50%-ába is kerülhet. Ezenkívül a fejlesztőnek adók formájában többletköltségei merülnek fel, amikor hálózat-hozzáférési jogokat vásárol, amikor ezeket a jogokat eladja a telek leendő tulajdonosának.

A hálózatokhoz való csatlakozáshoz házprojektet kell készítenie, számításokat kell végeznie az áram-, víz- és gázellátásra - és mindezen "harapás" áraira. Ennek megfelelően a fejlesztő nem abban érdekelt, hogy egyszerűen eladja a teleket kommunikációval, hanem jövedelmezőbb egy nyaralófalut építeni rá.

Ha a fejlesztő felajánljaösszekötött kommunikációs és ház nélküli telek eladása két dolog egyikét jelenti: vagy írástudatlan pénzügyi rendszere van, és pénzre van szüksége, vagy házonként maximum 5 kW-ot tud felajánlani, és a telek tulajdonosa hogy önállóan vásároljon egyéb szükséges kapacitásokat.

Emlékeztetni kell arra, hogy a gátlástalan fejlesztők gyakran megpróbálnak spórolni a viharcsatornákon, amelyeket a nyaralófalvakban fel kell szerelni. A jövőben a kommunikációval kapcsolatos minden hiányosság a vevő vállára esik.

A fejlesztő nem akar teljes értékű hálózatokra költeni, és "mindenből egy kicsit" kínál: részben szennyvíz, részben villany, részben vízellátás - például artézi kút fúrása. Az ilyen tevékenységek azt a tényt eredményezik, hogy néhány külvárosi nyaralófalvaban gyakorlatilag nincs víz.

Szakértők figyelmeztetnek: ha "részleges" hálózattal rendelkező nyaralót vásárol, akkor soha nem lesz normális víz- és áramellátása, sem jó minőségű esővíz-elvezetése, sem teljes szennyvízelvezetése.

Volodimir Jahontov szerint egy hektárnyi föld költsége Moszkva külvárosában nem lehet kevesebb 3000 dollárnál - ez a kommunikációs fektetés minimális ára. És egy vidéki ház építése egy Moszkva melletti faluban nem lehet olcsóbb, mint 500 dollár négyzetméterenként. Ezenkívül figyelembe kell venni a fejlesztő árrését, amely átlagosan az objektum teljes árának 10%-a.

A MEGÁLLAPODÁS FELÉPÍTÉSE

Biztonsági okokból a vevőnek azt tanácsoljuk, hogy részesítsen előnyben egy olyan fejlesztőt, aki ugyanazt az ügyletstruktúrát kínálja minden vásárlónak. Olekszandr Kirilovicsov, a Gazprombank-Invest vezérigazgatója kifejti, hogy ha a fejlesztő minden ügyfelének felajánlja, hogy kössön szabványszerződést egy telek és egy azon található ház (lakásra alkalmas,kommunikáció), akkor ebben az esetben számíthat az ajánlat sértetlenségére.

De ha a vevőknek választási lehetőséget kínálnak: csak egy telket vagy egy telek vásárlását kommunikációval és egy házzal, vagy egy telket házzal, de kommunikáció nélkül - van ok a gondolkodásra. Ebben az esetben a következő helyzet lehetséges: a nyaralófalu vásárlóinak fele megtagadja a központosított kommunikációt az autonóm eszközök (gázpalackok, egyedi kutak, saját szeptikus tartály) javára. Ne feledje, hogy a leírt lehetőség nem vezet kétszeresére a közműhálózatok költségeinek csökkenéséhez - a telepítésük és a csatlakoztatásuk ára a fejlesztő számára jelentéktelen mértékben csökken, ugyanakkor a fejlesztő feleannyi pénzt költ a hálózatra. hálózat.

A tranzakciók ilyen változó szerkezete mellett a vevőnek nem lesz lehetősége előre kiszámítani, hogy mennyi pénzt kell személyesen fizetnie a kommunikáció kiépítéséért, és milyen kiadások eredményezik álmát egy vidéki házikóról.

Ezenkívül az "álom" projekt megvalósításának időtartama csak attól az időtől függ, amely alatt a fejlesztő pénzt gyűjthet az ügyfelektől, amely elegendő a kommunikáció lefektetéséhez.

Még kockázatosabb beleegyezni a megállapodás aláírásába, amely külön szakaszokra oszlik: telekvásárlás, nyaraló építése, kommunikáció lefektetése, mérnöki hálózatokhoz való csatlakozás. A kockázat ebben az esetben azzal a ténnyel függ össze, hogy a felsorolt munkák mindegyikéért olyan személyeket kell vállalni, akik valójában nem állnak kapcsolatban egymással.

ÉPÍTŐI GARANCIA

Olga Slavkina, a Kalinka Group társaság jogi osztályának vezetője azt javasolja, hogy a fejlesztő pénzügyi garanciáit minden aláírt kötelezettségre írják bele a szerződésbe. A mai napig a hatályos jogszabályok közös felelősséget írnak elő, nem veszik figyelembe azokat a konkrét eseteket, amelyeka nyaraló építése és átadása során megjelenhet. Így minél részletesebben írják le a szerződésben a fejlesztő kötelezettségeit és azok elmulasztásáért járó pénzügyi felelősséget, annál könnyebb lesz a fejlesztőt e kötelezettségek teljesítésére kényszeríteni, mind a tárgyalást megelőző, mind a bírósági eljárás során.

A fejlesztő felelőssége nemcsak pénzbírságok és kötbérek formájában biztosítható, hanem az ügyfél azon jogaként is, hogy felmondja a szerződést abban a szakaszban, amikor a feltételek nem teljesülnek. Például a luxuslakóingatlanok piacán a vevő garanciákat kap a fejlesztőtől, valamint bankgaranciát vagy kezest egy harmadik féltől (például a fejlesztő részvényesétől).

A KATASZTRII ÚTVÉR ELLENŐRZÉSE

A megállapodás megkötése előtt a vevőnek azt tanácsoljuk, hogy gondosan ellenőrizze a telek kataszteri útlevelét a földhasználat korlátozása érdekében. Oleksandr Kyrylovychev azt tanácsolja a leendő tulajdonosoknak, hogy még az aláírás előtt kérjék meg a fejlesztőtől a telek kataszteri útlevelét, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy a föld nem tartozik a gázvezeték védőövezetébe, az ivóvízforrások egészségügyi védőövezetébe stb. a megállapodást.

HA AZ ÉPÍTŐ MÉGIS "ELdobja"

1. Menj a bíróságra.Abban az esetben, ha a vevő ennek ellenére külön komponensekre bontott megállapodást kötött (a fent leírtak szerint és különböző vállalkozókkal, aminek eredményeként kommunikáció nélküli házat kapott), a bírósághoz forduláskor az fel kell hívni az igazságügyi hatóságok figyelmét, hogy több látszólag egymáshoz nem kapcsolódó megállapodásban ténylegesen megjelenik egy kedvezményezett, ez a személy a fejlesztő, akinek irodájában folytak a megállapodás feltételeiről szóló tárgyalások, pénzt fizettek, különböző dokumentumokat. aláírták stb. Ha a ház megtévesztett vevőjének ezt sikerül bebizonyítania, jelentősen megnő az esélye, hogy gátlástalan személyt vonzzonfejlesztő anyagi felelősségre.

Ezen túlmenően senki sem bírálta felül a Legfelsőbb Bíróság álláspontját azzal kapcsolatban, hogy a fogyasztónak joga van ahhoz, hogy ne rendelkezzen különleges ismeretekkel az általa vásárolt termékről. Ezért a fejlesztő azon érveit, miszerint az ügyfél önként vállalta az ügylet felosztását és három külön szerződés megkötését (ebből kettő ténylegesen meg is történt - a telek átadásra került, a ház már majdnem elkészült), a bíróság elutasíthatja azon az alapon, hogy az ügylet a megadott feltételekre a vevő teljes körű tájékoztatás hiányában ben kötötte meg. Figyelembe kell azonban venni, hogy a peres eljárás folytatása előtt a házikó szerencsétlen vásárlójának fel kell mérnie ennek a folyamatnak a gazdaságosságát: az idő- és pénzköltséget, a ház állapotát (ez alatt az idő alatt nem esik szét). ), stb.

2. Önállóan fejezze be az elszámolást más érintett lakástulajdonosokkal együtt.Ha a fejlesztő kategorikusan nem akar eleget tenni a kommunikációs kötelezettségének a nyaralókba, és nem lehetett rákényszeríteni, akkor egyetlen kiút van - az érintett tulajdonosok egy nonprofit szervezetben egyesülnek. (HKO), amely után a bíróság és a fejlesztő csődje révén civil szervezetként kérik a közös használati telkek és a meglévő műszaki építmény átvételét. A földtulajdonjog megszerzése után egy civil szervezet fejlesztői státuszt is kaphat, hogy a szervezet tagjai – lakástulajdonosok – költségére „életre keltse” egy nyaralófalu infrastruktúráját.

3. Megtagadni minden cselekvést, és elismerni, hogy a játék nem éri meg a gyertyákat.A nyaraló károsult vásárlójának józanul kell felmérnie anyagi lehetőségeit és időveszteségét - mind bírósági tárgyalással egybekötött opció kiválasztásakor, mind civil szervezet létrehozása esetén. Vannak helyzetek, amikor helyénvalóbb, ha nem kellően képzett befektetőként ismered fel magad, még akkor is, hasok pénzt fektettek a vásárlásba - fogadja el a veszteségeket, hogy ne szenvedjen még nagyobb kárt.

Forrás: realty.rbc.ru

Hasznos volt ez a cikk? Mentse el az oldalára a közösségi hálózaton!

Következő